"Prepayment Premium"?

Prepayment Premium(조기상환 수수료)은 대출금이나 채권이 만기 이전에 조기상환될 경우, 차입자(또는 발행자)가 투자자나 대출기관에 지급해야 하는 벌금 또는 수수료를 의미함. 이 조항은 주로 투자자의 예상 수익률을 보장하고, 금리 변화에 따른 불리한 상환을 방지하기 위한 목적에서 삽입됨.

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1. Prepayment Premium의 기본 개념

Prepayment Premium은 조기상환이 가능한 금융상품(대출, 채권 등)에서 적용되며, 채권 투자자나 대출기관의 이자 수익을 조기 상환으로 인해 손해 보지 않도록 보전해주는 기능을 함.

왜 필요한가?

• 투자자는 장기 이자 수익을 기대하고 자금을 제공함
• 조기상환이 발생하면 금리 재투자 리스크(금리 하락 시 재투자 수익률 저하)가 생김
• 이를 방지하기 위해 벌금 또는 보상 수수료 형태의 Premium을 부과함

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2. Prepayment Premium vs. Call Protection – 어떻게 다른가?

구분Prepayment PremiumCall Protection

정의	조기상환 시 부과되는 금전적 벌금	조기상환 자체를 제한하거나 금액을 통제
목적	투자자 수익 보전	조기상환 리스크 차단
형태	%로 정하거나, 수익률 기반 산정	기간 기반, 수수료 기반, 구조적 제한
함께 사용 여부	대부분 Call Protection 안에 포함됨	Prepayment Premium이 하위 개념인 경우 多

 

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3. Prepayment Premium의 계산 방식

Prepayment Premium은 보통 아래 3가지 방식으로 구조화됨.

(1) 고정 비율 방식 (Fixed Percentage)

• 예시: “조기상환 시 원금의 2%를 벌금으로 지급”
• 명확하고 단순하지만, 시장 환경을 반영하지는 못함

(2) 슬라이딩 스케일 방식 (Declining Premium)

• 예시:
  • 1년 내 상환: 3%
  • 2년 내 상환: 2%
  • 3년 내 상환: 1%
  • 이후: 없음
• 채권이나 대출의 초기에는 높은 벌금, 시간이 지날수록 낮아지는 구조

(3) Yield Maintenance 또는 Make-Whole 방식

• 투자자가 받았어야 할 미래 이자 수익을 할인 계산하여 벌금으로 산정
• 가장 공정하고 투자자 수익 보전에 충실하지만, 계산 복잡

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4. 실무 예시 및 계약 문구

📘 계약서 문구 예시 1 (Fixed Premium 방식)

“The Borrower shall pay a Prepayment Premium equal to 2.0% of the outstanding principal amount if prepayment occurs within the first 24 months.”

 

📘 계약서 문구 예시 2 (Yield Maintenance 방식)

“The Prepayment Premium shall be the greater of (i) 1% of the outstanding principal or (ii) the present value of the remaining scheduled interest payments discounted at the Treasury Rate plus 50 basis points.”

이처럼 명확한 조건, 금액 산정 방식, 할인율 기준이 계약서에 포함되어야 분쟁이 없음.

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5. Prepayment Premium이 적용되는 금융상품

금융상품적용 여부설명

회사채 (Corporate Bonds)	✅	투자자 보호를 위해 필수적으로 포함
부동산 담보대출 (CMBS)	✅	Defeasance 또는 Yield Maintenance 구조와 함께 사용
Leveraged Loans	✅	투자자 유치 시 핵심 요소
MBS (Mortgage-Backed Securities)	✅	Prepayment Risk 관리에 중요
SBA 대출, 개인대출	⛔ 또는 조건부	일부 상품은 규제 상 적용 불가

 

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6. 투자자 입장에서의 중요성

투자자는 채권 또는 대출자산의 예상 수익률(Yield)을 기준으로 포트폴리오를 구성함. 따라서 조기상환으로 인해 다음과 같은 손해가 발생할 수 있음:

• 📉 금리 하락기에 조기상환되면, 다시 투자할 곳의 수익률이 낮아짐
• 💸 미수령 이자에 대한 손실 발생
• 🔄 리밸런싱 및 헤지 비용 증가

→ 이를 보전하기 위한 최소한의 장치가 Prepayment Premium임

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7. 차입자 입장에서의 고려사항

조기상환 수수료는 차입자의 유동성 및 금리 전략에 영향을 미침. 특히 금리가 하락했을 때 저금리로 갈아타기(refinancing)를 하려면 Prepayment Premium이 큰 장벽이 될 수 있음.

따라서 차입자는 아래와 같은 전략적 고려가 필요함:

• 조기상환 가능성을 염두에 두고 협상 시 프리미엄 조건 완화
• 일정 기간 후 Prepayment Free 옵션 협상
• 고정 프리미엄 대신 시장 연동 방식 채택 유도

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8. 한국 법률 및 금융 실무와의 차이점

한국에서는 ‘중도상환수수료’라는 용어로 일부 적용되며, 보통 1~2% 고정 비율 방식이 많음. 하지만 미국 실무에서는 보다 정교한 수익률 보호 방식(Yield Maintenance, Make-Whole 등)이 널리 사용됨.

또한, 한국에서는 대부분 금융기관이 수수료 부과 여부를 내규로 자율적으로 정하며, 미국처럼 계약상 조항으로 상세히 정해지는 경우는 드묾.

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📌 이번 글 요약

• Prepayment Premium은 조기상환 시 차입자가 지급해야 하는 수수료 또는 벌금임
• 투자자의 수익률 보호, 리스크 회피를 위한 핵심 장치임
• 고정 %, 슬라이딩 스케일, Yield Maintenance 방식 등 다양한 구조로 설계됨
• 채권, 부동산 대출, 레버리지 론 등 다양한 금융상품에 적용됨
• 계약서에는 반드시 계산 방식과 조건이 명확히 명시되어야 함
• 투자자와 차입자 입장에서 각각 전략적 고려 필요