"Escrow"?

Escrow(에스크로)란 매도자와 매수자 사이에서 자금이나 자산이 직접 이전되지 않고, 제3의 기관(에스크로 에이전트)이 일시적으로 보관하고, 사전에 약정한 조건이 충족되었을 때에만 이를 조건부로 이전하는 메커니즘을 의미함.

 

즉, 거래당사자 간 신뢰 부족 또는 복잡한 조건이 수반된 계약에서 거래 안정성을 높이기 위해 사용되는 장치임.

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1. Escrow의 기본 구조

Escrow 구조는 다음과 같이 이루어짐:

1. 에스크로 계약(Escrow Agreement) 체결
2. **제3자(에스크로 에이전트)**에게 자금 또는 자산 예치
3. 특정 조건이 충족되면 에스크로가 자동으로 해제되어 이전 실행

 

매수자/매도자	거래 당사자
에스크로 에이전트	중립적 제3자, 일반적으로 은행·로펌·신탁회사 등
에스크로 계약	조건, 반환 여부, 분쟁 처리 등을 명시한 별도 계약

 

📌 에스크로는 단순한 ‘보관’ 이상의 법적 책임과 실행력을 갖춘 시스템임

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2. Escrow의 활용 사례

① M&A 거래에서의 Escrow

인수합병(M&A)에서는 가격 조정(Purchase Price Adjustment), 보증 위반(Representation Breach) 등에 대비하기 위해 일정 금액을 에스크로에 보관함.

• 예) 매수자가 인수금액 100억 중 10억을 에스크로에 보관
• 향후 발견된 손해나 계약 위반에 따라 해당 금액을 클레임에 사용
• 아무런 클레임이 없으면 정해진 시점 이후 매도자에게 반환됨

② 펀드의 Carried Interest Escrow

사모펀드(PEF)나 VC에서 GP의 성과보수(Clawback 조항 포함) 일부를 에스크로에 보관하여, 펀드 청산 시점에 LP 손실 여부에 따라 반환 또는 회수 결정

③ 부동산 거래에서의 Escrow

실무상 부동산 매매에서도 매수대금 또는 계약금을 에스크로 계좌에 보관한 뒤, 등기 이전 완료 확인 후 매도인에게 지급

📌 특히 Cross-border 거래나 분쟁 가능성이 높은 계약에서 선호됨

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3. Escrow 계약서의 주요 내용

에스크로 계약(Escrow Agreement)은 다음 사항을 반드시 포함해야 함:

자산 종류	현금, 주식, 부동산 등
예치 방식	별도 에스크로 계좌 또는 신탁계약 방식
해제 조건	계약 이행 여부, 날짜 도래, 제3자 확인 등
분쟁 발생 시 처리 방식	중재, 소송 또는 자동 연장 등
수수료	에스크로 에이전트에 대한 보수 조건

 

⚖️ 일반적으로 대형 로펌, 은행의 에스크로 에이전트는 엄격한 중립성과 책임성을 요구받음

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4. Escrow의 장단점

                                       장점                                                                            단점

 

매도자 입장	계약 미이행에 대비 가능	수령 시점 지연
매수자 입장	리스크 줄이고 검증 기회 확보	조건 불명확 시 분쟁 가능
공통	거래 안정성 확보	수수료 발생, 절차 복잡

 

📌 장점은 거래 리스크 분산, 단점은 절차적 복잡성과 비용임

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5. Escrow 실무 팁 및 주의사항

1. 에스크로 조건을 구체적으로 명시할 것
   – 단순한 "계약 위반 시" 같은 표현은 분쟁 소지 있음
   – “제3의 감사기관이 발행한 손해 평가서 기준” 등 구체화 필요
2. 클레임 제기 기한 설정
   – 예: 인수 후 12개월 이내 보증 위반 발견 시에 한함
3. 에스크로 금액과 기간의 균형
   – 너무 많은 금액이나 과도한 기간은 거래 성사에 걸림돌
4. 에스크로 계좌 정보 사전 확인
   – 은행 계좌 정보의 정확성 및 환율 리스크 등 고려

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6. Escrow vs Trust vs Deposit

항목                                Escrow                                   Trust                                                 Deposit

 

제3자 존재	O (에이전트)	O (신탁자)	X
조건부 이행	O	조건 다양	대개 단순
법적 구속력	강함	계약서에 따라 다름	상대적으로 약함
주요 사용처	금융·법률 계약	자산 운용	임대보증금 등

 

📌 Escrow는 실무상 가장 명확하고 안전한 이행 메커니즘으로 간주됨

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7. Escrow 계좌와 Escrow Agent의 선택

에스크로 실무에서 가장 중요한 요소는 신뢰할 수 있는 에스크로 에이전트의 선정임

• 은행, 로펌, 회계법인, 신탁회사 등이 주로 담당
• 미국의 경우 Wells Fargo, JPMorgan, Citibank 등 전문 에스크로 서비스를 제공
• 한국에서는 법무법인·신탁업자 또는 한국예탁결제원 등을 활용

에스크로 계좌는 일반 계좌와 달리 계약자산에 대한 명확한 구분 회계 처리가 필요함

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📌 이번 글 요약

• Escrow는 거래 안정성과 리스크 분산을 위한 중립적 자산 보관 메커니즘
• M&A, 사모펀드, 부동산, 크로스보더 거래 등에서 널리 활용됨
• 에스크로 계약에는 해제 조건, 분쟁 해결 방식, 금액, 기간 등을 명확히 규정해야 함
• 실무에서는 에스크로 금액, 기한, 조건 구체화가 핵심
• Trust, Deposit과 구별되는 강한 법적 구속력과 구조적 안전성이 있음